전월세 계약, 복비 계산! 초보자도 10분 만에 끝내는 완벽 가이드
목차
- 전월세 계약 전, 이것만은 꼭 알아두세요!
- 월세 계산법, 초간단 3단계 공식
- 월세의 ‘보증금’을 ‘전세’로 환산하는 방법
- 전환율 7000? 100? 머리가 아프신가요?
- 수수료율과 한도액, 헷갈리지 마세요!
- 복비(중개수수료) 계산법, 따라만 하면 끝!
- 복비 계산의 첫걸음: 요율표 이해하기
- 실제 사례로 알아보는 복비 계산
- 계산하다 막히는 당신을 위한 꿀팁!
- 월세 복비 계산, 자주 묻는 질문(FAQ)
전월세 계약 전, 이것만은 꼭 알아두세요!
집을 구하는 설렘도 잠시, 계약서에 서명하기 직전 마주하는 복비(중개수수료) 계산은 많은 분들을 주저하게 만듭니다. ‘월세 복비는 어떻게 계산하는 거지?’, ‘전세는 또 다르다는데?’, ‘복비는 무조건 정해진 금액일까?’ 이런 질문들로 머리가 복잡해지기 쉽죠. 하지만 걱정 마세요. 이 글 하나만으로 부동산 초보자도 월세 계산법과 복비 계산법을 아주 쉽게 마스터할 수 있도록 핵심만 쏙쏙 뽑아 담았습니다.
가장 먼저 알아두어야 할 것은 복비는 공인중개사가 법률에 따라 정해진 요율과 한도액 내에서 받는 수수료라는 점입니다. 중개사와 협의를 통해 약간의 조정은 가능할 수 있지만, 터무니없는 금액을 요구하거나 지불해서는 안 됩니다. 복비를 정확히 계산하려면 먼저 ‘환산보증금’이라는 개념을 이해해야 합니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 일정 금액을 더하여 전세 금액처럼 환산한 금액으로, 이 금액을 기준으로 복비 요율이 적용됩니다.
월세 계산법, 초간단 3단계 공식
월세의 복비를 계산하기 위한 첫 번째 단계는 바로 환산보증금을 구하는 것입니다. 환산보증금 계산법은 지역에 따라 약간의 차이가 있지만, 대부분의 경우 다음의 3단계 공식을 따릅니다.
- 월세를 100으로 곱하기: 월세를 100으로 곱하여 월세에 대한 보증금 상당액을 계산합니다. 예를 들어, 월세가 50만 원이라면 5000만 원이 됩니다.
(월세 × 100)
- 보증금 더하기: 앞서 계산한 금액에 실제 보증금을 더합니다. 예를 들어, 보증금이 1000만 원이라면, 5000만 원에 1000만 원을 더해 총 6000만 원이 됩니다.
(보증금 + (월세 × 100))
- 총 환산보증금 확인: 최종적으로 계산된 금액이 바로 환산보증금입니다. 이 금액이 5000만 원 미만인지, 5000만 원 이상인지에 따라 다른 요율을 적용하게 됩니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
만약 보증금 500만 원, 월세 35만 원이라면, 환산보증금은 5,000,000원 + (350,000원 x 100) = 40,000,000원입니다. 이 금액은 5천만 원 미만 기준에 해당됩니다.
복비(중개수수료) 계산법, 따라만 하면 끝!
월세의 복비를 계산하려면 먼저 부동산 중개수수료 요율표를 확인해야 합니다. 주택의 종류(주택, 오피스텔, 상가 등)와 거래 금액에 따라 요율이 달라지므로, 내가 계약하려는 주택의 종류와 거래 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 보통 전월세 주택의 복비는 다음과 같은 요율표를 따릅니다.
| 거래 금액 (환산보증금) | 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 한도액 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 한도액 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 한도액 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 한도액 없음 |
- 위 요율은 일반적인 주택 기준이며, 시/도 조례에 따라 다를 수 있습니다.
1. 보증금 500만 원, 월세 35만 원인 경우
- 환산보증금 계산: 5,000,000원 + (350,000원 x 100) = 40,000,000원
- 요율표 적용: 4000만 원은 ‘5천만 원 미만’ 구간에 해당되므로, 0.5%의 요율을 적용합니다.
- 복비 계산: 40,000,000원 x 0.005 = 200,000원
- 한도액 확인: 계산된 금액이 한도액인 20만 원과 같으므로, 실제 복비는 200,000원이 됩니다.
2. 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원인 경우
- 환산보증금 계산: 10,000,000원 + (700,000원 x 100) = 80,000,000원
- 요율표 적용: 8000만 원은 ‘5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만’ 구간에 해당되므로, 0.4%의 요율을 적용합니다.
- 복비 계산: 80,000,000원 x 0.004 = 320,000원
- 한도액 확인: 계산된 금액이 한도액인 30만 원을 초과하므로, 실제 복비는 300,000원이 됩니다.
계산된 금액이 한도액을 초과할 경우 한도액이 실제 복비가 됩니다. 이점을 꼭 기억하셔야 불필요한 비용을 지불하지 않을 수 있습니다.
계산하다 막히는 당신을 위한 꿀팁!
만약 환산보증금 계산이 5,000만 원 미만으로 나왔을 경우, 환산보증금에 요율(0.5%)을 곱하여 나온 금액과 한도액 20만 원 중 더 낮은 금액이 실제 복비가 됩니다. 예를 들어, 환산보증금이 3,000만 원이라면, 3,000만 원 x 0.5% = 15만 원이므로, 한도액인 20만 원보다 낮은 15만 원이 복비가 되는 것이죠.
월세 복비 계산, 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1: 전월세 전환율 100이 뭔가요? 다른 숫자로도 계산할 수 있나요?
A: 전월세 전환율 100은 주택임대차보호법에서 정한 ‘전월세 전환 시 산정률’의 기준을 의미합니다. 이 기준을 적용하여 월세를 환산 보증금으로 전환하는 것이 보편적입니다. 법정 한도 이내의 범위에서만 임대료를 증액할 수 있도록 정해둔 것이므로, 보통 100을 기준으로 계산하는 것이 가장 안전하고 정확한 방법입니다.
Q2: 중개수수료는 누가 내는 건가요? 집주인도 내나요?
A: 복비는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 각각 공인중개사에게 지급하는 것이 원칙입니다. 계약이 성사되면 쌍방이 각각 계약 조건에 따라 계산된 복비를 지불하게 됩니다. 간혹 집주인과의 협의를 통해 한쪽이 모두 지불하는 경우도 있지만, 이는 흔치 않은 경우이며 원칙적으로는 공동으로 부담하는 것이 맞습니다.
Q3: 복비 계산기를 사용해도 정확한가요?
A: 네, 대부분의 부동산 앱이나 포털 사이트에서 제공하는 복비 계산기는 법정 요율을 기반으로 만들어졌기 때문에 정확한 계산 결과를 제공합니다. 하지만 지역 조례나 특수한 상황에 따라 약간의 차이가 발생할 수 있으므로, 최종 계약 시에는 공인중개사에게 정확한 금액을 다시 한번 확인하는 것이 가장 안전합니다.
Q4: 오피스텔이나 상가는 계산법이 다른가요?
A: 네, 주택 외 오피스텔과 상가는 주택과 다른 요율표를 적용합니다. 주거용 오피스텔은 보통 0.4%의 요율을 적용하며, 상가는 거래 금액에 따라 0.9% 이내에서 중개사와 협의하여 결정하게 됩니다. 따라서 계약하려는 부동산의 종류를 정확히 확인하고 해당 요율표를 적용해야 합니다.
Q5: 복비는 언제 지불해야 하나요?
A: 복비는 일반적으로 계약이 체결된 시점에 지불하게 됩니다. 중도금이나 잔금 시기에 함께 지불하는 경우가 많지만, 계약서 작성 시점에 지불하는 경우도 있으므로 미리 공인중개사와 협의하여 확인하는 것이 좋습니다.
이렇게 월세와 복비 계산법을 알아보았습니다. 이제는 더 이상 복잡하게만 느껴졌던 부동산 계약이 조금은 쉽게 느껴지시나요? 이 글에서 알려드린 내용들을 잘 숙지하셔서, 현명하고 똑똑하게 전월세 계약을 진행하시길 바랍니다.