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목차

1. 헷갈리는 건축물 해체, 신고와 허가의 차이는?
2. 핵심 정리: 건축물 해체 신고 대상의 ‘세 가지 기준’
3. 예외적인 해체 신고 대상: 작은 규모의 특례 및 기타
4. 신고 대상인데도 ‘허가’를 받아야 하는 위험한 예외 조건
5. 해체 신고 절차: 핵심 서류와 흐름
6. 마무리: 신고 대상, 정확히 알고 안전하게 진행하기

헷갈리는 건축물 해체, 신고와 허가의 차이는?

건축물을 해체(철거)할 계획이 있다면, 가장 먼저 확인해야 할 것은 해체하려는 건물이 관할 지자체에 ‘신고’만 하면 되는지, 아니면 더 까다로운 절차인 ‘허가’를 받아야 하는지 구분하는 것입니다. 2020년 5월 시행된 「건축물관리법」에 따라 건축물 해체는 원칙적으로 ‘허가’ 대상이지만, 규모가 작거나 위험도가 낮은 특정 조건에 해당하면 ‘신고’만으로 진행할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.

이 구분의 핵심은 건축물의 규모와 안전 위험도입니다. 신고 대상은 비교적 소규모이고 주변에 미치는 영향이 적다고 판단되는 경우이며, 허가 대상은 대규모이거나 주요 구조부를 해체하는 등 안전 관리가 더 엄격하게 필요한 경우입니다. 신고는 행정 절차가 비교적 간편하고 처리 기간이 짧지만, 허가는 해체계획서에 대한 전문가(건축사 또는 기술사)의 검토와 감리자 지정, 그리고 지자체의 심의를 거쳐야 하므로 시간과 비용이 더 소요됩니다.

핵심 정리: 건축물 해체 신고 대상의 ‘세 가지 기준’

건축물 전체를 해체할 때, 다음 세 가지 기준에 모두 해당하면 해체 ‘신고’ 대상입니다. 이 세 가지는 건축물의 크기(규모)를 판단하는 가장 기본적인 기준이며, 이 중 단 하나라도 초과하면 원칙적으로 ‘허가’ 대상이 됩니다.

쉽게 기억하는 방법: ‘500㎡보다 작고’, ’12m보다 낮고’, ‘4층부터는 안 돼!’

1. 주요 구조부를 해체하지 않는 ‘일부 해체’

위의 세 가지 기준(연면적, 높이, 층수)과는 별개로, 만약 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 해체하지 않고 벽체 일부나 비구조적인 부분만 해체하는 경우에는 건축물의 규모와 관계없이 ‘해체 신고’ 대상입니다.

• 예시: 내부 칸막이 벽 철거, 건물 외벽 마감재 일부 철거, 내부 인테리어를 위한 비내력벽 해체 등
• 주의: 해체 부위가 주요 구조부에 해당하는지는 반드시 건축 전문가의 판단을 거쳐야 합니다. 자칫 잘못하여 주요 구조부를 건드리면 신고 대상이 허가 대상으로 바뀌고, 안전에도 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 소규모 증축·개축·재축을 위한 해체

「건축법」에 따른 건축 신고 대상인 매우 작은 규모의 증축, 개축 또는 재축을 위해 기존 건축물의 일부를 해체하는 경우도 해체 신고 대상에 포함됩니다.

• 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물의 경우 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 1/10 이내여야 합니다.
• 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선(주요 구조부 해체가 없는 경우).

3. 관리지역 등의 높이 12m 미만 건축물

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만의 건축물 해체도 신고 대상입니다. 이 경우 해당 지역의 특성을 고려하여 완화된 기준을 적용합니다.

신고 대상인데도 ‘허가’를 받아야 하는 위험한 예외 조건

위에서 설명한 ‘세 가지 기준을 모두 충족’하거나 ‘일부 해체’에 해당하여 원칙적으로 해체 ‘신고’ 대상이라 할지라도, 주변 환경의 안전 위험도가 높다고 판단되면 예외적으로 ‘해체 허가’를 받아야 합니다. 이는 안전을 최우선으로 고려하는 건축물관리법의 정신에 따른 것입니다. 해당 여부는 지자체의 조례를 통해 구체적으로 확인해야 하지만, 일반적으로 다음과 같은 경우가 포함됩니다.

1. 다중이용시설 인접: 해체 대상 건축물 주변 일정 반경 내(예: 20m)에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도, 육교 및 지하도 출입구 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우.
2. 대형 도로 인접: 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭(예: 폭 15m 이상) 이상의 도로가 있는 경우.

이러한 예외 조건은 통행량이 많거나 공공의 안전이 중요하게 고려되어야 하는 지역에 대한 안전 관리 강화 조치입니다. 따라서 신고 대상에 해당하더라도 반드시 해당 건축물이 위치한 지자체의 조례를 확인해야 합니다.

해체 신고 절차: 핵심 서류와 흐름

건축물 해체 신고 대상에 해당할 경우, 비교적 간소화된 절차를 따릅니다.

1. 해체계획서 작성: 해체하려는 건축물의 관리자(소유주 등)는 건축물 해체계획서를 작성해야 합니다. 이 계획서에는 해체 공법, 안전 관리 대책, 주변 환경 보호 대책 등이 상세하게 포함되어야 합니다. 신고 대상은 허가 대상과 달리 전문가(건축사, 기술사 등)의 검토가 필수는 아닙니다(다만, 허가권자가 필요하다고 인정하면 검토를 받을 수 있음).
2. 신고서 제출: 해체 공사 착수 7일 전까지 관할 지자체(시·군·구청 건축 관련 부서)에 해체 신고서와 함께 해체계획서 등 필요 서류를 제출합니다.
3. 신고 확인증 수령 및 착공: 신고서가 적법하게 접수되면 지자체는 신고 확인증을 발급하며, 관리자는 이 확인증을 받고 공사를 시작할 수 있습니다.
4. 공사 완료 신고: 해체 공사를 완료하면 폐기물 반출 완료일로부터 30일 이내에 해체 공사 완료 신고를 해야 합니다.

마무리: 신고 대상, 정확히 알고 안전하게 진행하기

건축물 해체 ‘신고 대상’인지 ‘허가 대상’인지 구분하는 것은 복잡한 법규를 모두 암기할 필요 없이, “연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 3개 층 이하”라는 세 가지 기준에 모두 해당하는지 확인하는 것이 가장 쉽고 빠른 방법입니다. 여기에 주요 구조부를 건드리지 않는 일부 해체와 같은 예외 사항을 추가로 확인하면 됩니다. 가장 중요한 것은 신고 대상이라 하더라도 주변 환경 안전에 대한 예외 규정(버스 정류장, 도로 인접 등)을 반드시 지자체 조례를 통해 확인하여 안전한 해체 절차를 진행하는 것입니다. 해체계획서 작성 시에는 안전 관리에 필요한 모든 사항을 구체적으로 명시해야 함을 잊지 마세요.